Eindrapport werkgroep accommodaties
Inhoud
1. Inleiding
2. Werkwijze werkgroep accommodaties
3. Resultaten
4. Beoordeling\toetsing en selectie kansrijke alternatieven
In de dorpsraadvergadering van 23 maart 2006 is door Stichting Brouwerhuis een toelichting gegeven over het initiatief om de accommodatieproblematiek in Broekhuizenvorst op te pakken.
Door de Stichting Brouwershuis is destijds het volgende aangegeven:
- De Stichting fungeert als opdrachtgever naar de architect.
- Voor het jubileumfonds van de Rabobank is hiervoor een plan ingediend om in elk geval de mogelijke middelen te claimen.
- Er is een bouwcommissie opgericht die de minimale eisen in beeld heeft gebracht.
- Grote lijn van het plan is om haaks op het Koetshuis (richting kerkhofmuur) een rechthoekige ruimte te realiseren met een puntdak. Het oppervlak van deze ruimte is iets groter dan het oppervlak van het Koetshuis.
- Het is niet de bedoeling om alleen de fanfare van Broekhuizenvorst een onderkomen te bieden. De aanbouw moet uitwisselbaar zijn voor de gebruikers van de Koepelzaal en Wip-in in Broekhuizen. Dit geeft op termijn meer mogelijkheden om ook deze ruimtes aan te passen.
- Verhuur van grote zaal Brouwershuis geeft inkomsten die de huur van andere ruimtes acceptabel houdt.
- Stichting streeft er ook naar om met zo weinig mogelijk gemeenschapsgeld de accommodatie te realiseren om hiermee ook niet gebonden te worden aan het gemeentelijk huurbeleid voor accommodaties.
- De raming van het huidige plan bedraagt circa 300.00 Euro. Hierbij worden het jubileumfonds Rabobank en CERES-gelden als financieringsmogelijkheden gezien.
Op grond hiervan is geconstateerd dat nu het moment is om een discussie te voeren over eventuele alternatieven en op basis daarvan een bewuste keuze te maken. Dit omdat het doorzetten van het huidige plan (aanbouw koetshuis) voor diverse verenigingen consequenties heeft en verplichtingen geeft voor de lange termijn. De Stichting Brouwershuis heeft aangegeven dat men zich sterk maakt voor het plan aanpassen van het Koetshuis maar ook open staat voor overtuigende alternatieven.
Op 27 april 2006 heeft op initiatief van de dorpsraad voor alle belanghebbenden een discussie-avond plaatsgevonden over de accommodaties. Tijdens deze avond zijn voor alle aangedragen alternatieven de voor- en nadelen benoemd.
De volgende mogelijke accommodaties zijn ingebracht of zijn tijdens de discussie nog aangedragen:
- Koetshuis Broekhuizenvorst (plan Stichting Brouwershuis);
- Nieuw Koetshuis op plein;
- Gymzaal Broekhuizenvorst (aanbouw achter gymzaal);
- Sportpark Broekhuizenvorst (aanpassen\samenvoegen kantines SVEB en Tennisclub);
- Roathweg (gezamenlijke accommodatie voor beide kernen);
- Brouwershuis Broekhuizen;
- Voormalige gemeenteloods Broekhuizenvorst;
- Nieuwe accommodatie achter de Brouwerij (skate-baan) Broekhuizenvorst;
- Kerk Broekhuizenvorst.
Na afloop van de discussie is voorgesteld een werkgroep op te richten die de haalbaarheid van de aangedragen alternatieven verder onderzoekt en deze vervolgens eventueel verder uitwerkt als alternatief voor de huidige plannen van de stichting Brouwershuis. De werkgroep bestond uit de volgende personen:
- Jan Huijs (ConBrio);
- Marijke Lambriks (werkgroep N en L);
- Monique Willems (Jeugd);
- Eric van Leendert \Ton Klinckenberg (Fanfare Broekhuizenvorst en Ooijen);
- Sjaak Lenssen (Joekskapel);
- Harm Weken \ Coen Absil (Stichting Brouwershuis);
- Twan Hoeijmakers (adviseur\raadslid);
- Henri van Wylick (Dorpsraad).
2. Werkwijze werkgroep accommodaties
Om de haalbaarheid van de aangedragen alternatieven verder te onderzoeken en deze vervolgens eventueel verder uit te werken als alternatief voor de huidige plannen van de stichting Brouwershuis zijn in een relatief kort tijdsbestek (mei – juni 2006) de volgende stappen doorlopen:
- Eerste schifting van alternatieven die op basis van het resultaat van de discussie-avond niet verder worden uitgewerkt;
- Van de overgebleven alternatieven is getracht een antwoord te krijgen op de vragen die hierover zijn gerezen na de discussie-avond;
- Verzoek aan gemeente om meer duidelijkheid te geven over de gerezen vragen rondom bestemmingsplan\omgevingseisen en om vanuit hun expertise hierin met ons mee te denken;
- Een door de gemeente aangedragen alternatieve locatie aan de Roathweg betrekken bij dit haalbaarheidsonderzoek;
- Gesprek met vertegenwoordiging van bestuur SVEB en TC Broekhuizen over de locatie Sportpark Broekhuizenvorst;
- Gezamenlijk invullen keuzematrix om meest kansrijke alternatieven te selecteren;
- Uitvoeren verschillen-analyse van kansrijke alternatieven;
- Indicatieve\globale kostenraming van de kansrijke alternatieven;
- Dit alles verwoorden in een korte rapportage waarbij met name de gemaakte stappen worden duidelijk gemaakt en de motivatie voor het al dan niet verder uitwerken van een alternatief wordt weergegeven.
In het volgende hoofdstuk 3 wordt per alternatief het resultaat van de stappen 1. tot en met 5. weergegeven.
Hoofdstuk 4 geeft het resultaat weer van de stappen 6. tot en met 8.
Bij de eerste schifting van alternatieven die op basis van het resultaat van de discussie-avond niet verder worden uitgewerkt is besloten de volgende alternatieven niet verder te onderzoeken:
- Brouwershuis Broekhuizen, kan niet voldoen aan extra vraag aan ruimte, temeer omdat het voor het realiseren van de doelstelling van de Stichting commerciële verhuur van het restaurantgedeelte noodzakelijk is.
- Voormalige gemeenteloods Broekhuizenvorst, vanwege eigendom, bestemming (specifiek bouwbedrijf) en intensief gebruik hiervan door bedrijf.
De volgende alternatieven zijn in meer of mindere mate verder uitgewerkt. Hierbij wordt per alternatief het resultaat van de discussieavond weergegeven. Vervolgens wordt het resultaat van de acties van de werkgroep weergegeven.
Nieuw Koetshuis op plein Broekhuizenvorst |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Het idee om het huidige Koetshuis te strippen en hiervoor in dezelfde stijl en met hergebruik van gestripte materiaal een nieuw Koetshuis te bouwen dat voldoet aan de wensen van de beoogde gebruikers (qua m²) en aan de eisen van deze tijd is mogelijk. Hiervoor is een wijziging van de bestemming nodig (art. 19.1) met instemming van de provincie. Het verzoek tot wijziging van de bestemming moet goed\stevig worden onderbouwd en vergt een behoorlijke proceduretijd.
Gymzaal Broekhuizenvorst (aanbouw achter Gymzaal) |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Een aanbouw achter de Gymzaal past binnen huidige bestemmingsplan. De gemeente heeft hier geen grond en ziet in de directe omgeving geen oplossing voor de verkeersoverlast en extra parkeermogelijkheden.
Sportpark Broekhuizenvorst (aanpassen\samenvoegen kantines SVEB en Tennisclub) |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Zowel accommodatie bij de parkeerplaats of bij de gebouwen van SVEB en TC Broekhuizen vallen in buitengebied. Realisatie hiervan betekent wijzigen bestemming door gemeente.
Omdat in de ogen van de werkgroep op deze locatie wellicht meerdere verenigingen geholpen kunnen worden en op die manier een breed draagvlak wordt gerealiseerd is hierover een gesprek gevoerd met een vertegenwoordiging van het bestuur van SVEB en TC Broekhuizen. Het resultaat van dit gesprek wordt als volgt weergegeven. SVEB en TC Broekhuizen hebben als goede buren oriënterend gesproken over mogelijkheden voor samenwerking. Zij volgen hierin hun eigen tempo en hebben op dit moment geen problemen. Men staat, om de Fanfare te helpen, wel open voor het aanpassen (verhogen) van de kantine. Verder hecht men grote waarde aan het zelf kunnen beschikken over de eigen accommodatie en is men huiverig om de eigen zeggenschap hierover te moeten delen met andere partijen. Voor ingrijpende wijzigingen heeft men de toestemming van de leden nodig.
Roathweg 1 (gezamenlijke accommodatie tussen beide kernen) |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Voor alle duidelijkheid. Bedoeling is om aan de Roathweg (echt tussen de kernen in) de accommodatie te realiseren. De huidige bestemming van dit gebied is voor agrarische doeleinden en gebied met landschappelijke waarden. De landschappelijke waarden worden veroorzaakt door de stijlranden. Deze mogen in principe niet worden aangetast. Realisatie van een accommodatie zou hier mogelijk zijn. Hiervoor is een wijziging van de bestemming nodig (art. 19.1) met instemming van de provincie. Het verzoek tot wijziging van de bestemming moet goed\stevig worden onderbouwd en vergt een behoorlijke proceduretijd. Gemeente ziet overigens geen brood in het op termijn verplaatsen van de sportvelden naar deze locatie waardoor op de plek van de huidige sportvelden bouwgrond vrijkomt. Verder is commerciële horeca activiteit\exploitatie op deze locatie niet toegestaan.
Kerk Broekhuizenvorst |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Ter overbrugging van de periode vanaf heden tot aan de realisatie van de nieuwe accommodatie is geopperd de kerk van Broekhuizenvorst tijdelijk te gebruiken als repetitieruimte voor de fanfare. Dit verzoek is aan het kerkbestuur gedaan. Het kerkbestuur komt hierop terug.
Achter de brouwerij Broekhuizenvorst |
|
Voordelen:
|
Nadelen:
|
Voor de realisatie van een accommodatie op deze plek is eveneens een wijziging van de bestemming door de gemeente nodig. De grond is in bezit van de gemeente.
Roathweg 2 (alternatief ingebracht door gemeente) |
Dit alternatief is ingebracht door de gemeente met het verzoek om over de exacte locatie nog geen mededelingen te doen. Betreffende locatie biedt wel de mogelijkheid om vanaf “nul” te beginnen en een basis te leggen voor de toekomst. Deze locatie is voor wat betreft de ligging minder gevoelig en beter te onderbouwen voor een wijziging van de bestemming dan de andere locatie op de Roathweg.
4. Beoordeling\toetsing en selectie kansrijke alternatieven.
Voor de beoordeling van de alternatieven is aan de hand van acht toetsingscriteria een matrix ingevuld. Aan de hand van het resultaat hiervan zijn de meest kansrijke alternatieven geselecteerd en onderworpen aan een verschillen-analyse. Vervolgens is van de geselecteerde alternatieven een indicatieve\globale kostenraming gemaakt.
Het toetsingsresultaat wordt in de hierna weergegeven matrix weergegeven.
Criteria\locatie |
Plan SB |
KH-N |
Gymzaal |
Sportpark |
R-weg 1 |
R-weg 2 |
AdB |
Grondverwerving |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
- |
+ |
Realisatietijd<1 jaar |
0 |
0 |
+ |
0 |
0 |
0 |
0 |
Financieel |
+ |
± |
- |
+ |
- |
- |
± |
Uitvoeringen mogelijk |
- |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
+ |
Verfraaiing dorpsgezicht |
± |
+ |
0 |
0 |
- |
+ |
+ |
Parkeermogelijkheden |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
+ |
Veiligheid\jeugd |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
± |
Bereikbaarheid |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
Resultaat |
6+, 2- |
7+, 1- |
3+, 4- |
4+, 2- |
3+, 4- |
5+, 2- |
6+, 2- |
Verklaring van de gebruikte afkortingen:
- Plan SB : Huidige plan Stichting Brouwershuis;
- KH-N : Koetshuis nieuw;
- R-weg 1: Roathweg, midden tussen de kernen;
- R-weg 2: Roathweg alternatief gemeente;
- AdB : Achter de Brouwerij.
Bij de vergelijking van de van de getoetste alternatieven ten opzichte van het liggende plan van de Stichting Brouwershuis scoren in de ogen van de werkgroep accommodaties de volgende alternatieven gelijkwaardig:
- Koetshuis nieuw;
- Roathweg 2;
- Achter de Brouwerij.
Per gelijkwaardig alternatief worden ten opzichte van het liggende plan van de Stichting Brouwershuis de volgende verschillen geconstateerd.
Koetshuis nieuw.
Zal qua investering duurder uitvallen en scoort beter op het vlak van de mogelijkheid tot het geven van uitvoeringen en verfraaiing van het dorpsgezicht.
Roathweg 2.
Scoort met name voor de grondverwerving en de investering slechter. Maar scoort beter op het vlak van de mogelijkheden tot het geven van uitvoeringen en zal het karakteristieke dorpsgezicht niet aantasten.
Achter de Brouwerij.
Scoort voor de investering en de veiligheid voor de jeugd slechte en scoort beter op het vlak van de mogelijkheid tot het geven van uitvoeringen en zal het karakteristieke dorpsgezicht niet aantasten.
Indicatieve kostenraming investering.
Gebruik makende van de rekenbladen, die de Stichting Brouwerhuis heeft gebruikt voor de kostenraming voor het liggende plan, wordt hierna het resultaat van de indicatieve kostenraming voor de geselecteerd alternatieven weergegeven.
Alternatief |
Indicatie investering (Euro) |
Huidige plan Stichting Brouwershuis |
300.000 |
Koetshuis nieuw |
585.000 |
Roathweg – 2 |
600.000 |
Achter de Brouwerij |
540.000 |
Hierbij moet wel worden aangegeven dat dit een grove indicatie van de investering is en dat met name de mogelijke bijdragen (Rabofonds, gemeente, Ceres-middelen etc..) en de gehanteerde uitgangspunten van wezenlijke invloed kunnen zijn op de uiteindelijke jaarlijkse exploitatie.